在当下房企越来越趋于专业化的时代，房企不应该只为人们提供住房的需求，更多的是创造一种新的生活方式，去推动城市的发展。作为房地产企业，做好自身产品，完善区域配套设施，改善周边交通和商业便利，这些都是最基础的也是必要的。要想在日新月异的房产时代中成为风景，除了升级硬件设施外，还要从不同层次去提升作品的精神和文化层次，将建筑和人们的生活方式相融合，亦或说用建筑文化去影响和改变人们的生活，通过教育、艺术、文化、交流去丰富人们的精神内涵，进而促进城市的更新，恢复城市的活力。这些，才是一个优秀的房企应该努力去做的。——杨健利

　　2014年也许真是中国楼市发展史上的关键节点。在焦灼的状态中，昆明房地产该向什么方向走？城市居住效应将通过怎样的突变形式展现？记者近日就宜居昆明的建筑德性和建筑形态，采访了中豪商业集团营销部总经理杨健利，让他谈谈他眼中的宜居昆明。

　　昆明日报：在国内所谓“二线城市”谱系中，昆明的房价应该向上想象还是向下现实？

　　杨健利：在目前国内“二线城市”谱系中，昆明房价处于中等偏下，未来应该没有多大的降价空间。在股市不明的情况下，房地产依旧是国内投资的主体。根据各类数据显示，昆明住房价格总体趋稳，略微上涨，在政策持续调控的作用下，对住房的投资逐渐转向商业地产，一些一线房企也不断进驻昆明开发商业地产，投资客的热捧促使商业地产价格不断走强。

　　昆明日报：房价的高低对公众还有超乎寻常的敏感性吗？

　　杨健利：不能说超乎寻常，但是房价的高低涨跌对公众而言依旧是敏感的话题。对政府而言，它的高低，不仅关系到对现有政府调控政策优劣和行政执行力好坏的评价，而且还可能直接引发国家出台新的房地产和住房“调控政策”。一方是买房者买涨不买跌的心态，一方是计划买房者对房价的观望心态，房价的涨跌直接或间接带动了相关产业链的价格波动，所以不管是刚需人群还是投资客，亦或是没计划买卖房的普通居民，对房价的波动或多或少都是敏感的。

　　昆明日报：昆明住宅产品已进化到第几代？

　　杨健利：从70年代到现在，昆明住宅产品经过了四轮的进化史，也就是说现在昆明的住宅产品已经演化到了第四代。90年代以前，昆明住宅主要以满足人们单纯“居住”需求为主，有房、够住就是当时人们对住宅产品的基本要求。

　　90年代初到98年左右，人们开始关注房屋的功能性和质量，由此迎来了住宅的第二轮进化。此时楼房、电话、电灯刚刚传入中国，许多城市居民开始住进了高层成套居室，相较于第一代的住宅，在户型上有很大的变动，客厅、饭厅、卧室、厨房等进行了功能的区别，不再是“以一概全”。

　　98年以后到进入21世纪，一些强势的房企开始崛起，意味着第三代住宅产品转型的到来，同时省外的一线房企也开始进驻昆明，住宅产品开始进入精品时代。人们开始关注产品的设计、面积、户型、环境等，“会所”也从那时开始出现并风靡一时，成为高端楼盘的标准配置。

　　06年以后，住宅开始进入细分化时代，为了满足不同层次、不同阶层的居住人群，出现了loft、大平层、花园洋房、复式结构、跃层、错层等等各异的设计和房型。同时，人们在购房时的需求面也不仅仅局限于居住层次，从而各房企争相推出学区房、地铁房等等，多元化的需求促使住宅进入了第四轮的转变，也就是我们现在所处的年代。

　　昆明日报：昆明商业地产产品从硬件层次看似乎已比肩潮流，但其竞争力该如何体现？

　　杨健利：和一些开放时间早，开放程度高的沿海城市相比，昆明国际化进程相对落后，外资企业少，对外开放和交流相对较少。但是，作为面向东南亚的门户地区，昆明在地理位置上有其得天独厚的优势，旅游业发达，少数民族多也是别的城市无可比拟的，因此，在发展昆明商业地产的时候必须做到因地制宜，任何“高大上”的产品都比不上“接地气”。差异化定位很重要，比如万达的楚河汉街，就是想他人之未想，将楚文化嫁接到武汉的商业地产项目上，昆明为何不能也把自身的特点发挥到商业地产中去呢。

　　昆明日报：昆明的房地产产品怎样有别于其他城市，更准确地诠释城市特性？

　　杨健利：昆明是面向南亚、东南亚、西亚的区域性国际化城市，独特的地理区域，是昆明将来发展的优势，未来的对外贸易、进出口必将得到长足的发展，在商业地产方面，适合具有国际化且符合昆明整体风格的产品，另外，昆明应该大力发展产业集中度，工业园和产业城都是将来发展必不可少的房地产产品。气候和生态更是别的城市无法复制的，我们的空气质量在全国的大城市中处第一位，且云南是全国少数民族最多的省份，早已形成了自身的风格，但是目前来看昆明的人均消费能力还处于中等水平，因此，昆明的住宅产品不能过于追求豪华，接地气才是最主要的。

　　昆明日报：还有必要把售楼部做得高大上吗？

　　杨健利：售楼部作为楼盘的形象展示的窗口，不仅仅是接待客户、洽谈业务，更是一个楼盘的现场立体宣传。对于售楼部的设计不能一味追求豪华、高端，要满足项目的定位和客户的品位。就像一个单身公寓的小资楼盘你不能配备一个豪华欧式风格的售楼部，商务写字楼你不能配备一个唯美浪漫的地中海风格售楼部。定位不明确，锁定设计风格和客户群不匹配，再高大上的售楼部，也没有核心价值。

　　昆明日报：为什么现阶段蓄水变得如此艰难？

　　杨健利：房地产在前期进行蓄水时，并不是去盲目地开发客户，首先要对项目进行详尽的了解，包括楼盘所在区域、周边环境、交通、户型、价格等等。然后要锁定目标客户群，对客户进行分析，同时还要借助媒体和活动对项目进行宣传等。前段时间楼市的动荡和房价的波动，使得一些购房者产生了观望心态，各种打折、促销、优惠活动使购房者对楼盘价值定位产生了动摇。这些只是暂时性的，随着楼市的逐渐回暖，只要在蓄水的流程上没有出现偏差，蓄水在整个营销过程中不会出现过于艰难的局面。

　　昆明日报：我们该怎样思考“客户到哪儿去了？”

　　杨健利：经过一个时期的楼市波动，必将使一部分客户处于观望期，刚需人群对楼盘的价值定位不明确，对未来的房价趋势处于不确定态度。在限购政策的压力下，投资客无法对住宅产品进行投资从而部分转移到商业地产。楼市不同于股市，不管是婚房、学区房还是一些别的刚需楼盘，为满足自身需求，一个周期转折后客户会逐渐回归正常水平。

　　昆明日报：大数据对于房地产营销有何魔力？抑或是无关痛痒？

　　杨健利：当今的时代是信息数字化时代，掌握了数据、信息和资源，也就掌握了市场和未来。不管是哪种商业运营模式，拥有庞大的数据库是根本，对其他行业如此，对房地产亦是如此，尤其是房地产营销。一个优秀的营销团队要定期对数据进行收集和整理，在对数据进行分析和处理过程中找到那些潜在的营销对象，根据数据和市场动向及时对营销方案进行调整，对营销人员来说，这是取得成功的制胜法宝。

　　昆明日报：现阶段众多房企都把发力点放在末端拓展上，品牌建设对房企达成销售是否远水不解近渴？

　　杨健利：品牌建设是很有必要的。比起末端各种活动、优惠、促销等，老百姓买房依旧或多或少会选择一些市场口碑好，大品牌或者老字号品牌的房企。品牌房企的施工质量和物业水平、配套设施、绿地、景观等都是任何价格优惠和活动不可比拟的，大品牌的力量如同购房者心目中的定心丸，不用担心后期维权、理赔等问题，这就是为什么在任何房地产市场波动的情况下，大牌房企依旧保持稳坐泰山的淡定。

　　昆明日报：很多房企把品牌建设止步于捐资助教、慈善扶贫，这样的通道是否能通向蓝海？

　　杨健利：不管是捐资助教，还是慈善扶贫，都是企业积极履行社会责任的体现。但是，很多企业对捐款的信息披露不足，在专业化、制度化、长效化方面亟待加强，捐款捐物的方式并不具有持续性，逐渐演变成一种作秀。房企想真正提升自我品牌，应该把重心放在自身资源配套上，完善与企业业务链相关的社会价值和环境价值等，只有真正在可持续性履行社会责任的层面上，才能打造出一个强大的企业品牌。

　　昆明日报：昆明得天独厚，“住在昆明”该如何体现得天独厚？

　　杨健利：首先，昆明的气候是别的城市无法比拟的，现在全球气候变暖，像昆明那样整座城市几乎看不到空调外机的城市着实不多。在全民抗霾的时代，昆明依旧保持乐观的PM指数。另外，与西南地区的其他城市相比，昆明城市化进程近几年不断加快，配套设施的逐步完善，地铁、轻轨的出现都为市民的出行、生活提供了便利，人口密度小，整座城市生活节奏不算太快，这些都大大加强了“住在昆明”的幸福感。

　　昆明日报：房企作品应该从哪些层面给昆明城市形态提供可能性和趋势性？

　　杨健利：一个好的房企作品要根据其城市独特的城市调性进行开发和建设。例如昆明现今一、二环人口密度过大，根据政府规划城市重心开始逐渐转移和扩展，随着几条地铁线的逐步开通，交通格局的改变必将引起楼市生态的改变，作为房企，首先要从自身硬件层面进行建设，高密度的住宅将逐渐随着交通网向周边低密度地区延展，交通的便利，配套设施的完善、更加舒适的居住环境能大大减少一、二环内的压力，昆明向来以宜居著称，低密度的生活环境也是将来发展的持续趋势。其次是精神层面，规范化，服务质量高的物业水平能大大满足人们的居住心理需求。还有文化层面，随着人均文化水平的不断提高，人们对房屋的要求不仅仅停留在满足物理条件的基础上，一个具有文化底蕴、有其独特韵味的房企产品更能满足当今人们的文化需求。最后是价格层面，不同于沿海城市和一些一线城市，昆明的房价目前处于中低端，只有合适的、人们享受得起的房子才具有真正意义上的可行性。

　　昆明日报：走到今年，中豪已经在昆明奋斗了六个年头，您如何总结这段走过的岁月？

　　杨健利：“产业兴邦、中豪有责”，过去6年多的时间里，中豪与昆明一起奋力前进，本着“扎根一方土地，造福一方人民，助推一方产业，带动一方经济”的发展理念，不断创新商业运营模式，提升服务理念。中豪在改变城市格局的同时，以资源创造价值，以商业激活城市经济，成为城市经济新的增长引擎，进而提升了城市整体竞争力。

　　昆明日报：您认为中豪带给昆明最大的贡献是什么？

　　杨健利：中豪的各个项目相继建成并投入使用以后，将有5万余个商家进入市场经营，引进1500家以上的生产加工企业到加工园区生产，共计新增就业60万人，项目立足昆明、辐射全省，面向东南亚、南亚及中东、非洲地区，将成为继义乌中国小商品城之后的中国又一个大型国际性专业批发市场，大大扩大了昆明乃至整个云南省的外贸行业，产业城和小商品加工基地的建成，将进一步改变昆明的产业生态链，实现“云南商贸”到“昆明制造”的转变。