面对竞争激烈的市场环境，如何突围，招揽稳定租客，成了众多写字楼的首要目标。“写字楼的销售情况和租赁现状都体现出一些共性———地铁、综合体离得是否近，成为企业选择办公楼的首要考虑。”世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示，根据世邦魏理仕《写字楼研究》6月最新报告显示，尽管有大量新写字楼交付，但今年第一季度写字楼的市场空置率与去年第四季度基本持平。
值得注意的是，租客群体发生明显变化，中小企业和新设立的本土企业占1/3，需求租赁面积集中在300~600平米。根据记者调查，这部分中小企业主对于靠近地铁口、有综合体的物业更感兴趣，在同等配置的写字楼中，愿意多付10%~30%的租金。
中小租户需求旺盛 支撑起1/3市场
世邦魏理仕6月的《写字楼研究》报告显示，尽管有大量新写字楼入市，但今年第一季度写字楼市场空置率与去年第四季度基本持平。同时，第一季度成都写字楼新增供应量逾30万平米，净吸纳量15.9万平米。这些数据可以看出，增加的市场供应并没有导致空置率上涨。
“原因在于今年年初中小企业的租赁需求十分旺盛，甚至占到了1/3。”世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示，2014年第一季度租赁企业多来自新设立的本土金融企业，需求租赁面积集中于300~600平米，这些企业把员工上班的交通、吃饭问题放在首要考虑位置，而这两大条件也成为写字楼租金、空置率的重要决定因素。
“以前的中小企业主要分布在非甲级写字楼，甚至在民居里办公。但是成都新建写字楼的租金并不高，城东有不少80~110/平米/月，城南50~80/平米/月的租金更是竞争激烈。这对中小企业来说是非常好的入驻机会。”荣信金融机构相关负责人告诉记者，他们做的是信贷业务，由于公司业务量增加，对办公形象有了更高要求，今年年初从一个老写字楼搬进了离地铁1号线金融城站不远的德商国际，租金50元/平米/月。
离地铁近、有饭吃 租客愿多付30%租金
“今年3月，我在中航国际交流中心租了一套200多平米的写字楼，租金60元/平米/月，员工搭乘地铁只需要5分钟路程，吃饭就在旁边的奥克斯广场。”某科技公司总经理陈辉告诉记者，由于公司小，他在租办公楼时都是亲力亲为，对城南写字楼做了充分的调查，发现距离综合体和地铁越近的写字楼，租金会高出10~30元。比如靠近综合体、地铁1号线的几个写字楼，配置相当，距离越远价格越低，布鲁明顿就比中航国际交流中心低5~10元，花样年美年广场在地铁1号线延线上，目前还没有开通，租金就30多元/平米。“为了公司的形象和保证员工的便利性，我会更关注楼盘品质和员工上下班的时间成本，两者综合后，宁可选择价格高一点的写字楼。”
一位投资行业的企业主杨先生告诉记者，去年年底他在喜年广场、万科钻石广场、协信中心做对比后，以85元/平米/月租下九龙仓·时代1号245平米办公间。“虽然九龙仓·时代1号需要下楼走到对面的小街吃饭，但是地铁上盖物业的便利性不错，加上企业办公形象好，很符合我的企业需求。”
“大多数私人企业主，只要租金在接受范围内，首先考虑的就是员工的便利性。在写字楼配置同等条件下，企业主选择办公楼肯定更倾向于地铁站和公交站1公里范围内的写字楼。其次希望在办公楼附近有综合体或商业街，满足员工午餐，而这些商业卖场的咖啡厅、餐饮店也方便员工进行商务交流。”世邦魏理仕华西区副董事戴晖表示，成都写字楼供大于求，大多数写字楼面积段、硬件配置很类似，因此选择标准就以“便捷”为主，为了这两个字，企业主通常愿意多付10%~30%的租金。
公共交通不发达 背靠综合体也好租
“不是每一个写字楼都会同时具备地铁上盖物业的条件，特别是市中心区域的写字楼，但是对于同质化竞争严重的写字楼市场来说，具备综合体优势也是差异化竞争的利器。”成都写字楼信息网总经理李东表示，处于市中区位置的协信中心、成都财富中心、成都339、华润大厦、雄飞中心，都并非是靠近地铁口的写字楼，但租赁情况都不错。根据写字楼信息网的租赁均价显示，成都339租金约80元/平米/月、华润大厦100元/平米/月、雄飞中心80元/平米/月，而它们的空置率不会超过30%。
“写字楼+住宅+商业的模式结合三种以上业态，可以形成居住、餐饮、商务功能的互补优势，将提供更方便的实用性功能，发挥1+1+1>3的效果。”李东认为，以华润大厦为例，整个华润二十四城开发体量超过200万平米，业内也一度将其视为“亚洲最大综合体”，因此其丰富的配套对于办公人群来说非常方便，会客、宴请、休闲、洽谈业务，都可以在综合体里一站式解决。
写字楼综合体化解决了传统写字楼只有办公没有商务休闲的难题。云集休闲场所、娱乐设施的城市综合体，其实就是城市生活的缩影，在很多方面满足了城市人群在工作、休闲方面的需求。而伴随着写字楼办公人群的聚集，这些综合体更有望形成一个独立的商圈影响周边区域商务和经济发展。
预测未来 需求将更细致更严格
“目前成都写字楼的同质化倾向严重，所以企业主的眼光只能瞄准地铁和配套。”戴晖分析，成都市从政策、金融等方面给予中小企业支持，而创意产业、设计公司、智库公司、广告公司等小型公司在寻找适合自身发展的物业的同时，对市场上的写字楼也有着自己独特的要求。
“在写字楼更为成熟的一线市场，中小企业对楼宇的需求更为细致和严格。比如一些小企业倾向于有遗留装修的办公地点，既节省了装修时间又降低了开支；研发型企业习惯频繁加班，对写字楼的空调、电梯及车库的开放时间，员工餐厅是否提供晚餐等细节，提出了新的要求；而像网络游戏这样的创意性企业，需要通过一些外在符号表现企业文化和创造力，对有特色的写字楼更青睐。”戴晖认为，目前成都写字楼市场的硬件配置、客户预设性需求雷同，很少出现针对中小企业办公的高品质楼宇。因此在很长一段时期内，中小企业的租赁方向都会着力在交通和员工就餐便利上。
那么，外部优势稍差的写字楼物业，又凭什么吸引租赁客群呢？“更好的性价比，或者主动叠加物业附加值。”张红兵表示，像复地复城国际、成都339、华润中心等，本身有综合体配套，虽然不在地铁线上盖，但是写字楼形象和综合性配套的良好表现，都会为写字楼加分。
戴晖还给出了写字楼突围的四大方向：一是针对未建成的写字楼项目，应注重整体配套及写字楼的实用性。包括交通的便捷性，项目本身的商业及生活配套，让使用者的需求能够得到最大化满足。如果地段位置没有在地铁附近，那么增强写字楼内部的优化设计和先进科技的使用，例如办公空间的可变性、视屏会议、虚拟办公室的设置等。二是在写字楼的招商阶段，选择优质的代理机构，做好前期定位，提高租户品质，着眼于长期的发展及项目增值。招商前期的策划包括对写字楼使用者行业、公司背景的合理定位，全程营销推广，使客户对项目有深刻的前期理解。三是提高并创新物业管理的方式，聘请国际化物业公司以适应优质租户的需求，使物业服务成为一个增值点。四是不断追求办公楼的技术创新，关注客户的需求，增强办公空间的灵活化使用。 |
