——中央经济工作会议给房地产带来的四大信号（上篇）

当前，房子的功能性属性正变得多样化，而居住的本质却在偏移。为此，中央经济工作会议重磅发声： 房子是用来住的！一句最浅显的表述，却为房地产变化埋下了伏笔。

即将到来的2017年，被中央定调为供给侧结构性改革的“深化之年”，落地到地产行业，就需要先从需求端入手，追溯市场和客群对于房子的真正诉求。

信号一：“良币驱逐劣币”时代开启

“劣币驱逐良币”在地产圈每天都在上演，三、四线城市显而易见的库存，一方面是量大的问题，另一方面是同质化严重，因产品缺乏创新，品质倒退所致。

而一、二线城市，在资本“脱实入需”的炒动下，去化加快，存量不足，在市场一片向好的局面下，遮盖了潜在的库存问题。居住品质与消费升级下客群的诉求匹配度不高。

这一现状在星河湾发布的《高净值人群报告》中，得到了印证。据其对高净值人群的研究显示，好房子的标准已经发生改变。

如今，阅览世界的高净值人群成为消费升级的主流群体。对于好房子，他们在大空间、大面积、大尺度和通风的诉求之外，更为看重的是房子的全生命周期和家族传承。

信号二：“文化艺术”上位，划定生活黄金分割线

当前，房地产客户群体发生了根本性的变化，市场上扬的红利随着调控和限购政策的夯实，正在逐渐缩解。因此，全面提升居住的品质和人性化需求，成为“住有所居”的内涵。

在新时代人居驱动下，从消费升级的客群诉求来看，只有体验感更好的产品，才能凭借产品匠心和对人性的洞察，让客群产生更高的认同感。

由此，作为人性化探索落点的社区和社群，从最开始的1.0注重产品、2.0注重服务，升级到注重粘性和参与度的3.0，社区圈层、文化、艺术等精神氛围的营造跃升为考量生活品质的黄金分割线。

曾为第十届肖邦青少年钢琴（中国赛区业余组）比赛提供赞助的星河湾，在行业内踏足青少年文化艺术教育，看似与地产不搭边的举动，实则是要实现从社区到邻居再到社会的资源聚合，从而为愿意与艺术比邻而居的高净值人群，构建一个成长型的生活家社群。

未来，凝聚在产品上的“文化艺术”，会通过社区居住文化的辐射而影响到艺术和美的精神生活，成为地产供给性改革需求侧的关键要素，把居住的生活形态区分为不同品位。

信号三：“看不见”的消费，左右生活的纯粹

基于消费升级引发的面向未来的生活方式，让整个地产行业开始有意识的回归产品和服务。近年来，万科、绿城和星河湾在不同端口的动作，也印证了这个趋势。

从关注居住本身的人性出发，万科推出了具有颠覆性的“无限系”未来定制户型，可根据客户的个性化需求进行定制。绿城选择弱化销售，把产品和服务作为主攻方向。

星河湾则定位为优质生活方式服务商，针对高净值人群深挖潜需求，推出宝库&艺术空间和“国画山水园林”等跨界服务和产品，对生活痛点的洞察，市场表现更为抢眼。

据统计，中国的高净值人群正以每年10%的速度增长，而超高净值人群是以每年14%的速度增长。中国日益庞大的高端客群，正引发一场“看不见”的消费升级。

他们对于品质生活的追求已从单纯的物质享受向精神需求过渡，而且随着换房成本的增加，势必要求居住的品质是以“家”的概念诠释生活的纯粹，并能表达独特的生活方式。

信号四：居住品质生态洗牌市场价值

回顾历年中央对于房地产的态度，这一次可以说是尤为严厉。以往对于同时具备居住和投资双重属性的房子，并没有过政策上的明确定位。而这次着重强调“用来住”的属性，意味着市场、行业、房企将迎来新一轮的洗牌。

从影响的深度和广度来看，会着重表现在两个方面：一是基于C端引发的品质诉求，会使呵护居住和人性的品牌房企，在激烈竞争中更具市场和客群粘性；二是资本“脱虚向实”，市场趋稳图变，商业价值不能单靠部分房企在产品和服务上的突破，而是要在全行业完成居住生态的进化。

万科曾有个著名的口号：让建筑赞美生命。星河湾在2016年提出了“品质诚现未来”。他们作为规模化和细分领域的典型房企，一直以来以房地产行业难得的“舍得、用心、创新”的专注，表现出了对房子改善生活基本价值的坚守。

让生活家的家回归，从供给侧角度出发，接下来将有哪些产品和服务创新，地产商应如何应对需求端的变化，答案将在下篇中揭晓。