10月底，北京连续发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项房地产调控政策，意在从供需两端加强对房地产调控。

10月31日，人民银行深圳市中心支行发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》,对差别化住房信贷政策做出调整,将二套房的贷款首付比例上调为7成。同时，该通知已从2013年11月6日开始实施。

11月8日，上海市房管局发布的《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》(以下简称“沪七条”)规定，购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上；非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

京深沪房市调控不断加码

国家统计局数据显示，今年5月，北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅全面突破两位数，而9月涨幅更是全面超过20%。中原地产市场研究部总监张大伟表示，一些房价同比涨幅较大的大中城市，完成年度调控任务几乎无望。

而随着年末的临近，各地为了缓解楼市高温，也在相继出台各项铁血政策。11月之前，北京的“京7条”、深圳的“深8条”就已经出台。而11月8日，一线城市上海也在房市调控上下了一剂猛药——“沪7条”。

对于“沪七条”的出台，多数业内人士并不感到意外。一位香港上市房企相关负责人对《第一财经日报》记者表示：“楼市量价齐升，土地市场更是火爆异常，距离年底只剩下一个多月的时间，再不给楼市降降温，年初定下的房价调控目标的实现难度很大。”

在国家统计局发布的9月份70个大中城市房价变动情况中，上海房价的同比涨幅已经超过20%。

在9、10月份累计成交新建商品面积同比大涨64.7%之后，上海楼市新一轮调控“接踵而至”，限购限贷措施双双升级——二套房最低首付由六成提升至七成，非沪籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限由1年提升至2年。然而，看房的人依旧络绎不绝。

克而瑞研究中心发布的报告认为，从本次上海新政对需求的压制作用来看，二套房贷首付提升将影响到一部分现金储备相对不足的改善型需求，而外地人纳税年限增加也将一定程度影响外地来沪人口中的首置刚需，从上海市场当前的供求格局出发考虑，前述两条政策导致的购房需求缩减应不足以使市场遭遇由热转冷的拐点。

“我们的房子价格确实也不便宜，但‘沪七条’落地后的首个周末看房的人还是很多。”一位开发商代表对记者称，确实有部分购房者因为新政的出台暂时丧失了购房资格，但符合要求的刚需购房者出手还是比较果断。

上述开发商代表认为，“沪七条”对当下楼市成交肯定会有一定影响，但整个市场还不至于由热转冷，推动这波市场回暖的是刚性需求，而政策打压的主要还是投资投机性需求。

根据上海房管局发布的数据，在执行住房限购政策之前，非沪籍居民家庭在上海购房的比例为25%左右，最高曾达27%~28%。在实行住房限购政策后，投资投机性需求有所遏制，这一比例明显下降，最低曾达到13%~14%，但最近几个月有所抬头，约为17%。

除了在短期内打压需求，“沪七条”亦提出将增加住房用地供应——2013年上海市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。

据相关机构统计，截至11月8日，2013年上海土地市场已供应包括动迁安置房、纯住宅用地、商住办混合用地等三类住房用地共计842万平方米，距离年度1000公顷住房用地任务目标尚有约160万平方米的缺口。

这意味着，今年最后两个月上海土地市场或将出现住房用地供应高峰。记者注意到，11月初以来，上海方面已经明显加强了推地的力度。据统计，仅11月5日~8日，上海方面推出的住房用地量就在50万平方米以上。

“政府在打压需求的同时，一定会增加供给以实现对冲。”上述香港上市房企相关负责人认为，前期上海土地市场过于火爆，从某种程度上提升了未来房价上涨的预期，增加供地力度，不仅有利于调节楼市的供求关系，也是开发商乐见的。

克而瑞分析师杨晨青认为，调控政策的出台将促使成交量价增幅在年底有所收窄。至于明年，随着2012年下半年之后大量成交的土地集中进入项目开盘期，加上年初各地预售证审批有可能出现阶段性放松，重点城市市场供应规模预计将明显上升，届时房价上涨的原动力将被真正削弱。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，今年最后两个月，一线城市的楼市温度仍将维持较高的景气度，但高位徘徊与震荡，可能渐成事实。政策效果还有待通过调节供求关系，进而影响到房价，估计明年会比今年更明显一些。

楼市或短期降温

中国指数研究院发布报告显示，10月全国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10685元，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年10月相比上涨了10.69%。北京、上海等十大城市住宅均价为每平方米18533元，比9月环比上涨1.95%，与2012年同期相比上涨15.69%。

临近年末，房价上涨没有止步的趋势，各地年初制定的房价调控目标能否实现成为各界关注的重点。“沪七条”中也明确指出，落实各区县房价调控目标责任制，确保年度目标任务完成。

在中原地产市场研究部总监张大伟看来，那些新建商品住宅价格涨幅超过10％的大中城市，想要完成年度调控任务已经基本无望。一些涨幅在8％至10％之间城市，完成年度调控任务的难度都非常大。

昨日，记者在沪上多家中介机构了解到，一线城市密集加码调控，不少“刚需”购房者的观望情绪再度出现。那么，“沪七条”究竟能否平抑房价？

“中国宏观经济的好转，房价涨势加速，给了调控信心和必要。”中国房地产信息集团研究总监薛建雄对《国际金融报》记者指出，二套首付比例提高影响很小，但外地人在上海买房从需一年社保变为两年，会直接导致一大部分购买力被限制，影响非常大。

薛建雄指出，目前，在上海交1年社保后买房的外地人比率占20%以上。因此，这一政策实施后，交易量会逐步下滑，房价滞涨。不过，明年3月份开始，刚需楼盘会促销，重新启动市场。4月、5月份后，房价就会重新上涨。“上述政策只能起到短期降温的效果，不会导致房价趋势的改变。”不过，薛建雄指出，这样的判断，是基于上海房产税政策不会在明年4月前扩容。

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