“大到政府政策落实，小到园区员工的交通、婚姻、子女入学等日常问题，都需要T5一点一滴地去解决，没有捷径可以走。”——余安定

北有雄安新区，南有粤港澳大湾区，两个“千年大计”正深刻塑造着未来中国经济版图的形态。

站在后者产业布局调整优化的窗口期，东莞凤岗镇以嵌入到深圳的地理优势，呈现出了如其地图形状——钻石一般无与伦比的价值。今天的凤岗，已是大湾区的新贵。而作为中国产业地产的佼佼者，天安数码城早在2015年就在这里落地了。

带着打造中国最好的创新企业生态圈的愿景，凤岗天安数码城T5(以下简称T5)不仅在一片荒地中开发出了现代化的企业园区，更为入驻企业提供了全方位、创新性的增值服务。在这片崛起的希望之土上，T5正在成为中国产业地产的新标杆。

“钻石”之城

回忆起T5当初立项时的情景，董事总经理余安定至今仍然兴奋不已。

此前，在距离东莞凤岗仅5千米的深圳龙岗天安数码城项目任职时，余安定就深刻感受到了该区域蕴藏的潜力。

那时的他就在思考这样一个问题：珠三角最有活力的地方是深圳，但深圳的各方面成本在快速上升，那么怎样找到一个能最大化利用深圳资源，同时又能够降低企业办公、置业成本，并让天安数码城的品牌及运营优势发挥出来的区位呢?

与深圳龙岗唇齿相依的东莞凤岗，自然进入了余安定的视野。作为镶嵌到深圳版图，被深圳外环高速包围，距离深圳关内核心区仅半个小时车程的凤岗，可尽享深圳的创新资源优势和东莞的成本洼地优势。

2015年年底，在余安定的主导下，天安数码城T5在东莞凤岗雁田村的一片荒地中开工。短短2年多的时间里，这片土地已经发生了翻天覆地的变化：一期一组团已完成企业入伙并进驻办公;二组团已完成230余家创新科技企业锁定;园区内中餐厅、休闲咖啡馆、园区食堂、银行、健身会所、便利店、文具店、花店等商业配套陆续开业;项目周边公寓、商户如雨后春笋般涌现。

站在雁田村海拔最高的凤凰山上眺望，你还能感受到更大的希望正在周遭的土地上升腾：T5、京东都市智能产业新城、都市智谷、都市丽人、中集集团、华润万家、深交所南方信息技术、金银珠宝产业中心……众多产业项目、上市公司、开发商正在凤岗集聚，加上深圳东部崛起之势，它们共同为T5整合各类资源提供了其他地域难以比拟的先天条件。

而就在不远处，深圳东部国际大学城也正如火如荼地建设着，未来T5不仅将得到一个强大的“外脑”，在引进高端人才、科技成果转化等方面，也将得到极大便利。

产业地产未来派

“乔布斯的理想是改变世界，我们则希望通过T5改变产业地产行业的运作方式。”在余安定看来，未来产业地产基于地产本身的盈利模式会被逐渐弱化，来自于服务、资本投资等方面的盈利将成为主流。

1998年，余安定进入天安数码城。20年里，他几乎做过产业地产所有环节的工作，从物业管理、行政人事，到报建、财务管理，再到操盘整个产业园区的招商运营及工程建设等。在对于产业地产的理解上，余安定的理念一直在进化。

在凤岗项目上，余安定在国内率先提出了“T5”的概念，具体来说就是新时代下产业园区运营必须具备的5大要素——技术(Technology)、人才(Talents)、资源(Treasure)、流转(Transmit)和包容(Tolerance)。

他认为，一个企业的发展要素，需要的是人才、技术、资源、市场及企业文化，而其中的资源既包括产业链上各个环节的支撑，也包括投融资渠道、行业协会组织资源、供应链及市场链上的各环节、人才等软性资源的接入通道。

具体来说就是，T5的核心价值在于为企业提供全方位增值服务，包括工商注册、搭建企业家圈层、带领企业家考察学习、人才引进、业务/管理培训、数据库服务等。

而在服务每个企业的过程中，余安定则打造了一个“1+N+X”运营服务体系：“1”即围绕一个企业创新生态圈构建运营服务体;“N”即Nicety，可理解为精准;“X”意味着开放。其中“精准”是该运营服务体系的关键词。

余安定在观察国内产业地产的现状时发现，有一些园区提供的服务、导入的资源常常高高挂在那里，企业不知道如何去对接，也不知道对自己有什么实际的帮助。

针对这一痛点，他提出了“精准”这个关键词，不论是服务的设置、资源的导入，都力求实实在在地帮到企业。

万物涌动

2018年4月10日，最是一年春好处，第一届天安汇龙凤杯高尔夫球赛在T5不远处的凤凰山举行。

来自东莞凤岗天安和深圳龙岗天安总计48位企业家，在轻松愉悦的运动健身过程中进行更精准地商务对接。

在余安定看来，在所有企业都在谈资源的时代，流转才是资源能够具有想象力的关键。所以，全方位服务、精准服务的前提就是要把资源流转起来。

高尔夫球会就是余安定为了流转资源所进行的一种尝试。类似的尝试还有CEO午餐会、T5邻里节、企业家商学院、企业家创新生态圈大会、国内外黑科技沙龙/论坛等。此外，他还开通了“硅谷直通车”“中加直通车”等，致力于将国外的先进技术、管理经验、人才资源引进园区。

入驻T5的多为高成长性、高附加值、从事战略新兴产业的深莞企业。为此，T5连续举办了多个有针对性的活动：

3月24日，2018春季中国“智造”跨境电商选品会在T5国际会议中心举行。现场吸引了亚马逊、环球易购、eBay等众多国内外知名企业代表及数十家优质供应商前来参加。紧接着3月30日，世界顶尖科技机构美国波士顿创新及领导力中心负责人又被邀请到天安，与超过400多家科技创业公司进行了零距离的交流和对接。

目前，T5一期已引进超过230家创新企业。整个项目未来体量将达到占地40万㎡，建筑面积150万㎡，预计入驻企业超过1 200家，包括集聚50家上市公司，年产值超过300亿元，每年创造税收近20亿元。

那时候，T5的业态将更为丰富：配套高端私立学校，集办公、研发、生产于一体的工业4.0厂房，独栋总部，产业大厦，酒店，公寓等。而在软件上，专注于企业全生命周期孵化及培育，并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态亦将在凤岗这片热土上成熟起来。

“大到政府政策落实，小到园区员工的交通、婚姻、子女入学等日常问题，都需要T5一点一滴去解决，没有捷径可以走。”未来可期，余安定希望踩实脚下的每一步。因为只有如此，T5的一系列创新举措，才可能真正产生不可估量的价值。

Q/A

商界：您如何看待产业地产未来的发展趋势?天安数码城的竞争优势是什么?

余安定：产业地产竞争才刚刚开始，还是一片蓝海。它的增值空间主要来自于运营、资源整合。

天安数码城集团是专业的产业地产开发商和运营商，近30年来专注于企业全生命周期孵化及培育，并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境。我们依托“一体两翼”战略，做企业的时间合伙人和空间服务商。其中，“一体”为创新企业生态圈建设运营，“两翼”为智慧园区和金控平台。

商界：今年，T5提出了构建大湾区产业合作高质量发展示范区的战略目标，将如何达成这一目标?

余安定：在粤港澳大湾区建设加速的背景下，我们提出了这一战略目标，希望以产业合作为主要路径，推动粤港澳大湾区、深莞惠经济圈的高质量协同发展。

T5地处莞深交会的位置，在推动城市、产业间融合方面有着先天的地理空间优势。而基于天安数码城集团雄厚的国内外科技创新和金融资源，我们有能力以技术成果、金融资本来引领大湾区新兴产业在T5实现集聚和加速。